Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada – novine i prednosti
| Izvor: eKapija

Prava i obaveze stanara u stambenim zgradama, održavanje stambenih zgrada, kao i odnosi između vlasnika stanova u stambenim zgradama nikada nisu bili predmet sveobuhvatnog i detaljnog regulisanja. Raniji propisi su pokazali neefikasnost upravo u najosetljivijim i najvažnijim situaciijama, kao što je otklanjanje od opasnosti nastanka štete i prinuda protiv vlasnika stanova koji odbijaju da ispunjavaju svoje obaveze. Suštinski, raniji Zakon o održavanju stambenih zgrada imao je efikasnu primenu isključivo kada se odlučivalo o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade.

Raniji Zakon o održavanju stambenih zgrada primenjivao se prethodnih dvadeset godina. U ovom periodu potpuno se izgubila svest vlasnika stanova da, pored prava svojine na stanovima imaju i određene obaveze koje se tiču samih zgrada u kojima se ti stanovi nalaze i da te obaveze moraju redovno ispunjavati. Ovo se posebno odnosi na održavanje stambenih zgrada u smislu otklanjanja opasnosti po život i zdravlje ljudi, životnu sredinu i imovinu veće vrednosti, kao javnog interesa. Upravo iz tog razloga se javila potreba da se izmeni pravni okvir koji reguliše ovu oblast i da se uvedu novi instituti koji će omogućiti efikasniju primenu propisa, koji će povratiti svest o obavezama koje prate pravo svojine na stanovima i koji ćepreciznije urediti odnose između vlasnika stanova. Novi Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada ima za cilj da se, nakon dvadeset godina, uvede malo više reda u oblast stanovanja i održavanja stambenih zgrada.

Predmet regulisanja novog Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada su, između ostalog, prava i obaveze vlasnika posebnih delova zgrade kao i način upravljanja zgradom, korišćenje i održavanje zgrada, uz pokušaj da se obezbedi konstantna i odgovarajuća primena zakona, naročito u delu koji se odnosi na održavanja stambenih zgrada.

Prava i obaveze vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade

Stari Zakon o održavanju stambenih zgrada nije jasno razgraničavao posebne delove, nije definisao razliku između stanova i poslovnih prostora, nije prepoznavao garaže, garažna mesta i boksove kao delove zgrada. Samim tim upravljanje zgradama nije bilo jasno definisano, obzirom da nisu bila jasna prava vlasnika posebnih delova zgrada koji imaju različitu namenu. Novi Zakon jasno definiše posebne delove, razliku i granice između posebnih i zajedničkih delova zgrade, kao i svojinsko pravni režim nad svim delovima zgrade, čak uključujući i zidove i instalacije. Pored posebnih i zajedničkih delova, novi zakon uvodi i kategoriju samostalnih delova zgrade – prostorija sa tehničkim uređajima – koji su u vlasništvu lica koje je vlasnik instalacija. Jasno razgraničavanje različitih delova zgrade, omogućava i razgraničenje odgovornosti vlasnika posebnih delova.

Vlasnici posebnih i samostalnih delova zgrade, pored svojinskih ovlašćenja na svojim posebnim delovima imaju pravo da učestvuju u upravljanju zgradom, vrše popravke zajedničkih delova koje su neophodne za otklanjanje opasnosti od štete na njihovom posebnom delu, vrše izmene na svojim posebnim delovima bez zadiranja u druge delove zgrade kao i da upotrebljavaju zajedničke delove zgrade. Prava vlasnika stanova, formulisana su tako da, suštinski predstavljaju ograničenja prava svojine na posebnom delui obavezu vlasnika stanova da, prilikom vršenja svojih prava, poštuju i prava ostalih vlasnika posebnih delova. Zakonom propisane obaveze vlasnika stanova, kao uostalom i prava, predstavljaju ograničenja prava svojine u cilju zaštite zgrade i vlasnika ostalih posebnih delova.
Kao posebnu zakonsku novinu ukazujemo na obavezu vlasnika posebnog dela da dozvoli prolaz kroz svoj poseban deo ako je to nužno za popravku odnosno održavanje drugog dela zgrade ili ispunjenje druge zakonske obaveze. Razlog za postojanje ove odredbe, iako zadire u pravo svojine, jasan je i opravdan. Međutim, zakon je propustio da detaljno reguliše postupak prinude protiv vlasnika stana koji ne dozvoljava pristup svom stanu. U situaciji kada je pristup tuđem stanu hitan, a vlasnik se protivi, zakon mora omogućiti mehanizam za adekvatnu primenu ove odredbe. Takođe, postavlja se pitanje ko je nadležan da oceni da je potrebno izvršiti popravku ili održavanje i to ulaskom u tuđi stan.

Način upravljanja zgradom

foto: hxdbzxy/shutterstock.com Zakon propisuje da zgradom upravlja stambena zajednica koju čine vlasnici svih posebnih delova zgrade. Stambena zajednica se registruje u posebnom registru i u postupku koji se vodi pred jedinicom lokalne samouprave. Postupak registracije i sadržina registra su propisani zakonom, ali svrha registracije nije poznata, pa samim tim niobaveze građana da registruju svoje stambene zajednicenisu opravdane.

Samo postojanje registra sa podacima je korisno, ali je obaveza registracije bespredmetna i za građane, koji će morati da plate takse i naknade za registraciju, predstavlja bespotreban trošak. Ideja postojanja registra na principu dobrovoljnosti je opravdana, ali ustanovljenje registra stambenih zajednica po principu obaveznosti predstavlja teret koji nema nikakvog opravdanja. Naime, vlasnici stanova će sada morati da plate troškove registracije, a u budućnosti će morati da plaćaju i troškove održavanja tekućih računa kod banaka, troškove izrade godišnjih finansijskih izveštaja i druge troškove koje će imati isključivo zato što je usvojen novi zakon.

Kao pozitivnu zakonsku novinu izdvajamo pravo vlasnika posebnih delova da, jednoglasnom odlukom, donesu pravila o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova u stambenoj zajednici. Ovim pravilima, kojaće biti javno dostupna preko registra stambenih zajednica, vlasnici stanova mogu urediti međusobna prava i obaveze i predvideti način donošenja akata i odluka i precizirati način postupanja organa u pojedinim situacijama. Ova pravila mogu bitno olakšati upravljanje zgradom, obzirom da se može predvideti način postupanja organa zgrade u konkretnim situacijama, što bi unapredilo efikasnost primene zakona i održavanja.

Zgradom, odnosno stambenom zajednicom upravljaju skupština i upravnik. Postojanje dva organa upravljanja postojalo je i u ranijem zakonu, ali su sada prava i obaveze detaljnije razrađeni.

Skupština stambene zajednice odlučuje o bitnim pitanjima kao što je biranje i razrešenje upravnika, uzimanje kredita, raspolaganje zajedničkim delovima, donošenje programa održavanja, određuje visinu mesečne naknade za održavanje i slično. Skupština odlučuje prostom većinom prisutnih članova izuzev pojedinih pitanja kao što je kreditno zaduženje i postavljanje profesionalnog upravnika kada se zahteva dvotrećinska većina skupštine stambene zajednice.

Upravnik stambene zgrade zastupa i predstavlja zgradu, izvršava odluke stambene zajednice, vodi postupak registracije, realizuje program redovnog održavanja, organizuje radove na hitnim intervencijama i slično. Upravnika bira skupština stambene zajednice prostom većinom. Upravnika može biti član skupštine stambene zajednice, ali skupština može odlučiti daza poslove upravljanja angažuje organizaciju za profesionalno upravljanje. Organizacija za profesionalno upravljanje je privredno društvo koje mora imati u radnom odnosu najmanje jedno lice koje ima licencu upravnika zgrade i koje je upisano u registar profesionalnih upravnika koji se vodi pri Privrednoj komori Srbije.

Profesionalni upravnik može se postaviti stambenoj zajednici i u formi prinudne uprave, u slučaju da stambena zajednica ne bude registrovana ili nema formirane organe (skupštinu i upravnika). Prinudni upravnik ima sve dužnosti profesionalnog upravnika i vrši ih do trenutka izbora novog upravnika ili zaključenja ugovora o profesionalnom upravljanju.

Profesionalni upravnici moraju biti osigurani od profesionalne odgovornosti u iznosu ne manjem od 10.000 EUR.

Odredbe koje regulišu izbor organa i način postupanja u pojedinim situacijama predstavljaju logično rešenje, a naročito u situacijama kada stambene zajednice nisu zainteresovane da se organizuju i da počnu sa ispunjavanjem svojih obaveza. Zakon je, tako, zaštitio javni interes koji se ogleda u sprečavanju i otklanjanju opasnosti po život i zdravlje ljudi, životnu sredinu i imovinu veće vrednosti. Prinudna uprava u stambenim zajednicima mora postojati, upravo da bi se zaštitio javni interes nezavisno od volje vlasnika posebnih delova. Ipak, zakon je propustio da ograniči ovlašćenja prinudne uprave, a naročito u pogledu ograničavanja visine naknade za rad ove uprave, što će ostaviti mogućnost za zloupotrebu.

foto: Bildagentur Zoonar GmbH/shutterstock.com Održavanje

Vlasnici stanova i posebnih delova su u obavezi da vrše aktivnosti na održavanju zgrade (tekuće održavanje, hitne intervencije i investiciono održavanje). Vlasnici posebnih delova su solidarno odgovorni za štetu koja nastane trećim licima zbog neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, kao i u slučaju kada nije moguće utvrditi od kog posebnog dela potiče šteta.

Jedinica lokalne samouprave nadležna je da kontroliše obavljanje poslova održavanja i u slučaju da se utvrdi da se ne sprovode aktivnosti na održavanju zgrade usled čega može nastati šteta po život i zdravlje ljudi, životnu sredinu ili imovinu veće vrednosti, poslove održavanja preuzima jedinica lokalne samouprave, samostalno ili preko organizacije kojoj poveri vršenje tih poslova. Jedinica lokalne samouprave donosi i akt o minimalnoj visini iznosa tekućeg održavanja zgrada, akt o visini iznosa naknade koja se plaća u slučaju prinudne uprave i akt o minimalnoj visini izdvajanja na ime troškova investiocionog održavanja.

Troškovi tekućeg održavanja i upravljanja plaćaju se u jednakim iznosima za svaki poseban deo, dok se troškovi investicionog održavanja plaćaju u zavisnosti od površine posebnog dela.

Troškovi tekućeg i investicionog održavanja ne mogu biti manji od minimalnog iznosa naknade koji propisuje lokalna samouprava.

U redovnom toku stvari, skupština stambene zajednice treba da donese odluku o visini iznosa koji će se plaćati na ime tekućeg i investicioog održavanja. Ova sredstva se uplaćuju na račun zgrade, a upravnik zgrade istima raspolaže, o čemu podnosi izveštaj skupštini stambene zajednice. Upravnik takođe predlaže skupštini i program tekućeg održavanja i postupa po tom programu. U idealnom slučaju, ovakav koncept bi bio sasvim odgovarajući, ali isti je bio primenljiv i u skladu sa ranije važećim zakonom i bila je potrebna samo volja svake pojedinačne stambene zajednice da ga sprovodi.

U vanrednim situacijama, za koje se može očekivati da će biti redovan tok stvari, jedinica lokalne samouprave postavljaće prinudne upravnike stambenim zajednicama, obzirom da je vrlo verovatno da većina stambenih zajednica neće biti formirana i registrovana. Prinudni upravnik ima ograničena ovlašćenja u pogledu obaveze održavanja zgrade, a visina naknade za njegov rad propisan je aktom jedinice lokalne samouprave. Sa druge strane, prinudni upravnik ima odrešene ruke prilikom donošenja odluke o tome koje će radove sprovesti i šta će preduzeti u smislu održavanja jedne zgrade. Kada su u pitanju ovi troškovi, prinudnu upravnik nema ograničenje a kontroliše ga organ koji ga je i postavio, iako te troškove, na kraju, snose vlasnici stanova.

Novi zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada donosi značajne novine, i nesumnjivo će u doprineti rešavanju problema održavanja stambenih zgrada.

Sa druge strane veliki broj pitanja je ostao nerešen, kao što je, na primer prinudna naplata potraživanja na ime održavanja i način ostvarenja prava na ulazak u tuđi stan radi popravke ili održavanja drugog dela zgrade. Nadalje, dodatni troškovi koji proističu iz obaveze registracije stambenih zajednica, vođenja računa, izrade finansijskih izveštajasuštinski su nepravični i opterećujući, pa samim tim i neopravdani. Sa druge stranepotrebno je da vlasnici stanova steknu i svest o svojoj odgovornosti kao i o činjenici da imaju obavezu da održavaju zgrade u kojima žive, što uključuje i plaćanje troškova. U svakom slučaju, rešenja koja nameće novi zakon koncepcijski su opravdana i sasvim prihvatljiva, ali ne uzimaju u obzir ostatke iz prošlosti i činjenicu da je ova oblast do sada bila u potpunosti zapuštena i neregulisana.

Autor:

Ivan Petrović
Senior Associate
JPM Janković Popović Mitić